Nova Tributação sobre Aluguéis: Saiba o que muda com a Lei 214/2025 e como se preparar para o novo cenário.

Introdução

A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro viverá uma transformação histórica com a aplicação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária. A alteração impactará diretamente os proprietários de imóveis que dependem da renda de aluguéis, trazendo novos tributos, regras e desafios na gestão patrimonial.

Para quem investe em imóveis ou depende do fluxo de aluguéis para compor renda, entender essas mudanças e antecipar o planejamento é essencial para proteger a rentabilidade.

O Que Muda na Tributação de Aluguéis a Partir de 2026

Até 2025, os proprietários pessoa física eram tributados apenas pelo lucro líquido da locação via IRPF, sem incidência de tributos sobre consumo, como ISS, PIS ou Cofins.

Com a nova legislação, entra em vigor o modelo de IVA dual, formado por dois tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de natureza federal.

Pessoas físicas que se enquadrarem nos novos critérios passarão a recolher IBS e CBS sobre a receita de aluguéis, além do IRPF.

Contudo, a LC 214/2025 trouxe mecanismos de redução da base de cálculo: haverá um redutor de 70% para operações de locação, arrendamento ou cessão de imóveis, e um redutor fixo de R$ 600 por imóvel residencial. Esses fatores tornam a carga tributária efetiva menor do que a alíquota cheia, sendo cruciais para o planejamento patrimonial.

Quem Será Impactado

A tributação não afeta todos os proprietários, apenas os que:

• Possuem mais de três imóveis alugados;
• Obtêm receita bruta anual acima de R$ 240 mil com locações.

Existe ainda a regra de tolerância de 20%: se a receita ultrapassar R$ 240 mil em até 20% durante o exercício, a obrigatoriedade do regime de IBS e CBS já passa a valer naquele mesmo exercício.

Por outro lado, locadores que permanecem até o limite de R$ 240 mil anuais ficam isentos, em observância à proteção social prevista na EC 132/2023.

Cronograma de Transição Gradual

O governo definiu uma fase de adaptação para evitar impactos abruptos no mercado. O cronograma será:

• 2026 e 2027 – alíquotas simbólicas (3,65% no total), condicionadas ao cumprimento de requisitos formais, como registro em cartório para contratos não residenciais ou envio à Receita Federal/comitê. Nos contratos residenciais, o benefício vale para os vigentes ou firmados até 31/12/2028.
• A partir de 2028 – aumento progressivo das alíquotas de IBS e CBS.
• Até 2033 – extinção gradual de tributos como ISS, PIS e Cofins.

Estudos indicam que, em regime pleno, a tributação de locações poderá variar entre aproximadamente 7,95% e 13,25% (IBS + CBS), a depender da natureza do imóvel e da aplicação dos redutores.

Impactos Para Proprietários e Investidores

A nova estrutura tributária exige uma revisão completa da gestão patrimonial. Algumas medidas essenciais incluem:

• Revisar contratos de locação e cláusulas relacionadas à tributação.
• Planejar o recolhimento de tributos para evitar surpresas no fluxo de caixa.
• Analisar a migração para pessoa jurídica, quando isso for financeiramente mais vantajoso.
• Integrar áreas jurídica, contábil e de gestão patrimonial para reduzir riscos e maximizar resultados.

Nos contratos em vigor, a nova tributação pode ser tratada como fato superveniente imprevisível, ensejando pedidos de revisão judicial fundamentados na cláusula rebus sic stantibus, especialmente quando comprovado impacto financeiro relevante. Já nos novos contratos, é recomendável inserir cláusulas claras de repasse de tributos e gatilhos de renegociação.

Estratégias Para Proteger Sua Rentabilidade

• Simule diferentes cenários de impacto tributário para seus imóveis.
• Negocie com inquilinos e revise contratos para repassar custos de forma justa.
• Invista em gestão profissional para otimizar a administração dos aluguéis.
• Conte com assessoria especializada para avaliar oportunidades de reestruturação societária e fiscal.

Conclusão

A Reforma Tributária redefine a dinâmica da tributação sobre imóveis e exige planejamento estratégico para quem deseja proteger o patrimônio e manter a rentabilidade no médio e longo prazo.

Se você possui mais de três imóveis alugados ou gera receita anual acima dos limites de isenção, a hora de agir é agora. O cumprimento das exigências formais e a utilização dos redutores previstos em lei serão determinantes para reduzir a carga tributária e garantir segurança jurídica.

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