Em decisão recente e de enorme impacto para quem comprou imóvel nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou, no Tema 1113, que o ITBI deve ser calculado exclusivamente com base no valor real da transação, ou seja, no valor declarado na escritura.
Não vale mais a cobrança pelo “valor venal de referência”, criado unilateralmente por muitas prefeituras e, na maioria das vezes, artificialmente mais alto.
Essa decisão corrige uma distorção histórica e abre caminho para um movimento importante: a restituição de valores pagos indevidamente por quem foi tributado com base em critérios arbitrários.
Por que isso importa?
Em diversas cidades — especialmente nas capitais — o ITBI vinha sendo calculado a partir de um valor definido pela própria prefeitura, o chamado valor venal de referência, que muitas vezes era bem superior ao valor efetivo da compra.
O contribuinte acabava pagando imposto a mais, sem qualquer justificativa técnica ou legal.
Segundo o advogado Paulo Marques Neto, especialista em recuperação e economia de tributos como ITBI e ITCMD, e autor do livro “Como Transformar as Letras Miúdas do Contrato de Compra do Seu Imóvel em Mais Dinheiro no Seu Bolso”, essa prática representa um dos erros mais comuns — e mais caros — cometidos pelos municípios.
Com centenas de casos atendidos, Paulo reforça que agora é o momento ideal para revisar pagamentos passados e verificar se houve cobrança indevida.
Entenda na prática
Imagine que você comprou um imóvel por R$ 800.000.
Mesmo assim, a prefeitura decidiu cobrar o ITBI com base em R$ 1.200.000, usando seu valor venal de referência.
Vamos às contas, considerando a alíquota de 3% aplicada na cidade de São Paulo:
🧾 Cálculo correto (valor real da compra):
R$ 800.000 x 3% = R$ 24.000
🧾 Cálculo que a prefeitura aplicou:
R$ 1.200.000 x 3% = R$ 36.000
💸 Diferença paga indevidamente:
R$ 36.000 – R$ 24.000 = R$ 12.000
Ou seja: R$ 12 mil pagos a mais — valor que pode ser recuperado judicialmente, com grande chance de êxito, graças ao entendimento consolidado pelo STJ.
Tema 1113 do STJ: o que muda na prática
A decisão do STJ reforça a segurança jurídica do contribuinte e estabelece que:
- 📌 O município não pode determinar o valor do imóvel para fins de ITBI;
- 📌 O único valor válido é o da transação, declarado na escritura;
- 📌 Qualquer cobrança acima disso é ilegal e gera direito à restituição.
Esse entendimento pacifica anos de discussões e coloca um limite claro à atuação das prefeituras.
Posso pedir restituição?
Sim — e o prazo é de até 5 anos a partir da data do pagamento.
Se você comprou um imóvel nos últimos anos e pagou ITBI com base no valor venal de referência, é altamente recomendável revisar o caso com um especialista.
Em muitos municípios, as diferenças ultrapassam R$ 10 mil, R$ 20 mil e até R$ 50 mil, dependendo do imóvel.
Conclusão
A decisão do STJ é uma vitória significativa para compradores de imóveis e um alerta para quem ainda não revisou seus pagamentos de ITBI.
Reforça-se, mais uma vez, que a legalidade tributária deve prevalecer sobre práticas arbitrárias das prefeituras — e que contribuintes informados economizam mais e se protegem melhor.
