A integralização de imóveis ao capital social de holdings patrimoniais voltou ao centro das discussões tributárias.
O Supremo Tribunal Federal retomou, em setembro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, que discute se a imunidade de ITBI prevista na Constituição também se aplica quando a empresa que recebe o imóvel exerce atividade preponderantemente imobiliária, como compra e venda ou locação de imóveis. (Supremo Tribunal Federal)
A questão tem impacto direto sobre holdings patrimoniais e imobiliárias, porque muitos municípios condicionam o reconhecimento da imunidade à inexistência de atividade imobiliária preponderante.
Até o momento, porém, o STF ainda não concluiu o julgamento.
Na sessão de 16 de setembro de 2026, o placar chegou a 5 votos a 2 em favor dos contribuintes, no sentido de que a imunidade na integralização do capital social independe da atividade preponderante da empresa. O julgamento foi então suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. (Notícias do STF)
O que a Constituição diz sobre o ITBI
O ITBI é um imposto municipal incidente, em regra, sobre a transmissão onerosa de bens imóveis.
A Constituição Federal, no entanto, prevê uma hipótese específica de imunidade no artigo 156, § 2º, inciso I.
O dispositivo afasta a incidência do ITBI sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, além de prever a não incidência em operações societárias como fusão, incorporação, cisão ou extinção.
Ao final do dispositivo, a Constituição estabelece uma ressalva quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
É justamente o alcance dessa ressalva que está sendo discutido pelo STF.
Onde está a controvérsia
Existem duas interpretações principais.
A primeira entende que a ressalva relacionada à atividade imobiliária preponderante alcança também a integralização de capital.
Nessa leitura, uma holding cuja principal atividade seja a locação ou a compra e venda de imóveis poderia perder a imunidade do ITBI.
É a interpretação historicamente utilizada por diversos municípios e encontra respaldo nos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que tratam da não incidência e da atividade preponderantemente imobiliária. O artigo 37 do CTN considera preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional decorrer das atividades previstas na norma, observados os períodos nela estabelecidos. (Presidência da República)
A segunda interpretação distingue as duas hipóteses previstas na Constituição.
Segundo essa leitura, a integralização de capital seria uma hipótese autônoma de imunidade. A exceção relativa à atividade imobiliária atingiria apenas as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção.
Essa é, até agora, a posição que reúne a maioria parcial dos votos no Tema 1.348.
O que o relator, ministro Edson Fachin, defende
O relator do recurso, ministro Edson Fachin, votou pelo reconhecimento da imunidade na integralização de capital independentemente da atividade preponderante da empresa.
Na interpretação do relator, a ressalva constitucional relacionada à atividade imobiliária não alcança a hipótese de realização do capital social.
Sua proposta de tese considera, portanto, a imunidade da integralização como incondicionada quanto à atividade econômica exercida pela pessoa jurídica. (Supremo Tribunal Federal)
No julgamento presencial de setembro, Fachin foi acompanhado por André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin.
Há, contudo, uma ressalva importante proposta pelo ministro Cristiano Zanin e incorporada pelo relator: a imunidade não impediria o Fisco de combater situações concretas de simulação, fraude ou utilização artificial da pessoa jurídica para encobrir transmissão imobiliária tributável.
Esse ponto é particularmente relevante para o planejamento patrimonial.
O julgamento não transforma qualquer transferência de imóvel para uma empresa em operação automaticamente imune. A operação precisa corresponder efetivamente a uma integralização de capital.
Qual é a posição contrária
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino votaram em sentido contrário.
Para essa corrente, a exceção prevista no artigo 156, § 2º, I, também alcança a integralização de capital.
Assim, se a empresa tiver atividade preponderantemente imobiliária — compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis — o Município poderia cobrar o ITBI. (Migalhas)
Essa divergência demonstra por que ainda não é possível tratar o resultado como definido.
O placar parcial é favorável aos contribuintes, mas o julgamento permanece em aberto.
Qual é o status atual do julgamento
Em 18 de setembro de 2026, o cenário é este:
- 5 votos pelo reconhecimento da imunidade independentemente da atividade preponderante;
- 2 votos admitindo a cobrança quando houver atividade imobiliária preponderante;
- julgamento suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes;
- ainda não existe tese final de repercussão geral.
O pedido de vista suspendeu novamente a conclusão do Tema 1.348. Pelas regras regimentais do STF, o voto-vista deve ser apresentado no prazo previsto no Regimento, com liberação automática do processo após o período aplicável, embora a retomada efetiva do julgamento presencial ainda dependa de inclusão em pauta. (Supremo Tribunal Federal)
Portanto, não é correto afirmar que o STF já reconheceu definitivamente a imunidade para holdings imobiliárias.
Há uma maioria parcial favorável, não uma decisão final.
O Tema 796 continua sendo fundamental
Outro ponto precisa ser separado dessa discussão.
Em 2020, no Tema 796 da repercussão geral, o STF já definiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. (Supremo Tribunal Federal)
Isso significa que mesmo que a tese atualmente majoritária no Tema 1.348 prevaleça, continua sendo necessário observar cuidadosamente a relação entre:
- valor dos imóveis transferidos;
- capital social efetivamente subscrito e integralizado;
- eventual parcela excedente.
O Tema 1.348 não elimina o Tema 796.
São discussões diferentes e complementares.
Por que o julgamento é tão importante para holdings
Na constituição de uma holding patrimonial, é comum que imóveis pertencentes aos sócios sejam utilizados para integralizar o capital da sociedade.
Dependendo do município e do valor do patrimônio, o ITBI pode representar um custo significativo da implementação da estrutura.
Quando o Município considera que a holding exerce atividade imobiliária preponderante, especialmente locação de imóveis próprios, pode negar administrativamente a imunidade.
É justamente essa prática que poderá ser profundamente afetada pela decisão do STF.
Se prevalecer a posição atualmente majoritária, a atividade imobiliária da holding não será suficiente, por si só, para afastar a imunidade na verdadeira integralização de capital.
Isso poderá trazer maior previsibilidade para estruturas patrimoniais que utilizam imóveis na composição do capital social.
Mas a decisão não significa que “holding não paga ITBI”.
Essa conclusão seria tecnicamente errada.
Será necessário analisar a operação concreta, o capital integralizado, os valores atribuídos aos imóveis, eventual excedente, a legislação municipal e a existência ou não de elementos que possam caracterizar negócio diverso da efetiva integralização de capital.
E quem já pagou ITBI?
Esse é um dos pontos que merecem maior atenção enquanto o julgamento permanece aberto.
Contribuintes que tenham pago ITBI em integralizações de capital porque o Município afastou a imunidade com fundamento na atividade imobiliária preponderante podem ter interesse em revisar a situação.
O Código Tributário Nacional prevê prazo de cinco anos para pleitear a restituição de tributo pago indevidamente, observadas as particularidades de cada caso.
Por isso, quem realizou operações nos últimos anos precisa olhar especialmente para:
- data da integralização;
- data do pagamento do ITBI;
- fundamento utilizado pelo Município para negar a imunidade;
- valor efetivamente destinado ao capital social;
- eventual parcela excedente;
- documentação societária da operação.
Isso não significa que todo contribuinte deva automaticamente ajuizar uma ação.
A conveniência jurídica e econômica precisa ser analisada individualmente.
Existe risco de modulação?
Até o momento, não houve decisão sobre modulação de efeitos no Tema 1.348.
Também não é possível afirmar que o STF necessariamente modulará a decisão.
Em julgamentos tributários de grande impacto econômico, a modulação é uma possibilidade que merece acompanhamento, mas qualquer afirmação hoje sobre quem será ou não protegido seria especulativa.
Por isso, famílias e empresas que já tenham pago valores relevantes de ITBI não deveriam basear sua decisão apenas na expectativa de como o STF eventualmente poderá modular os efeitos.
É preciso avaliar o caso concreto e os prazos já em curso.
O que fazer enquanto o STF não conclui o julgamento?
O pior caminho é tratar o placar parcial como uma autorização automática para integralizar imóveis sem análise.
Também não parece adequado paralisar todo um planejamento patrimonial apenas aguardando o Supremo.
A decisão deve partir da arquitetura patrimonial como um todo.
Antes de implementar a integralização, é necessário verificar:
- qual é o objetivo da holding;
- quais imóveis efetivamente precisam integrar a estrutura;
- qual será o capital social;
- como os bens serão avaliados;
- qual é a posição do Município;
- quais são os custos tributários da implementação;
- qual o impacto sucessório e societário;
- quais riscos existem caso a imunidade seja negada administrativamente.
Em determinados casos, poderá fazer sentido buscar previamente o reconhecimento da imunidade.
Em outros, a estratégia poderá ser diferente.
O julgamento do STF é extremamente relevante, mas não substitui a análise arquitetural da holding.
Holding não deve ser criada apenas por causa do ITBI
Talvez essa seja a conclusão mais importante.
A eventual consolidação de uma imunidade mais ampla pode reduzir de forma relevante o custo de determinadas integralizações.
Mas isso não transforma a holding em solução automática.
Uma holding familiar precisa ser analisada à luz da sucessão, governança, organização societária, tributação dos rendimentos, localização e natureza dos imóveis, perfil da família e objetivos de longo prazo.
O ITBI é uma peça desse desenho.
Não é o desenho inteiro.
Conclusão
O Tema 1.348 representa uma das decisões mais importantes dos últimos anos para holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário.
Neste momento, o STF tem cinco votos favoráveis à imunidade e dois contrários, mas o julgamento está suspenso por pedido de vista e ainda não existe uma tese definitiva. (Notícias do STF)
Se a posição atualmente majoritária prevalecer, a imunidade do ITBI na integralização de capital poderá ser reconhecida mesmo quando a empresa exercer predominantemente atividades de compra, venda ou locação de imóveis.
Ainda assim, permanecerão questões relevantes: o limite fixado no Tema 796, a necessidade de efetiva integralização do capital, o combate a operações simuladas e a análise individual de cada estrutura.
Para famílias que já possuem uma holding, estão constituindo uma ou recolheram ITBI em operações anteriores, o momento não é de assumir que “o imposto acabou”.
É de revisar documentos, valores, datas e a própria arquitetura patrimonial à luz do que o STF está efetivamente julgando.