O Supremo Tribunal Federal incluiu na pauta do Plenário dos dias 2 e 3 de setembro de 2026 um julgamento com impacto potencial sobre empresas e holdings que recebem imóveis para integralização de capital. Trata-se do Recurso Extraordinário nº 1.495.108, que deu origem ao Tema 1.348 da repercussão geral.
Em termos simples, o STF decidirá se uma empresa cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis pode usar a imunidade de ITBI quando um imóvel é transferido para o seu patrimônio como pagamento do capital social subscrito.
A pergunta parece restrita, mas envolve uma controvérsia antiga. De um lado, sustenta-se que a Constituição protege toda transferência destinada à efetiva integralização do capital, independentemente da atividade da empresa. De outro, defende-se que a própria Constituição exclui do benefício as pessoas jurídicas com atividade imobiliária preponderante.
O julgamento ainda não terminou. Houve votos no Plenário Virtual, mas um pedido de destaque levou o processo ao ambiente presencial, no qual a análise recomeça. Por isso, as posições já apresentadas são relevantes para compreender o debate, mas não equivalem a uma decisão definitiva.
Em uma frase: qual é a controvérsia
O STF vai definir se a imunidade de ITBI aplicável à integralização de capital é incondicionada ou se deixa de existir quando a empresa que recebe o imóvel exerce predominantemente atividade de compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Como o processo tem repercussão geral, a tese fixada deverá orientar os demais casos judiciais sobre a mesma questão em todo o país.
O que é o ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla ITBI, é um tributo municipal. Em regra, ele incide sobre a transferência onerosa, entre pessoas vivas, da propriedade de um imóvel ou de determinados direitos reais sobre imóveis.
Uma compra e venda é o exemplo mais comum: o comprador paga o preço e recebe o imóvel. Mas também pode haver transmissão quando uma pessoa utiliza um imóvel para cumprir sua obrigação de integralizar o capital de uma empresa.
Imagine que uma pessoa subscreva R$ 1 milhão no capital social de uma sociedade e, em vez de entregar dinheiro, transfira a ela um imóvel avaliado nesse mesmo montante. A propriedade sai do patrimônio do sócio e entra no patrimônio da pessoa jurídica. É essa espécie de transferência que está no centro do Tema 1.348.
O que a Constituição estabelece
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição prevê a não incidência do ITBI em duas situações descritas na mesma frase:
- quando bens ou direitos são incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para realizar capital social;
- quando a transferência decorre de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Ao final, o dispositivo ressalva os casos em que a atividade preponderante da adquirente seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
O núcleo da controvérsia é a expressão “nesses casos”. O STF precisa dizer se essa ressalva alcança as duas situações ou somente a segunda.
Na primeira leitura, a Constituição teria criado uma imunidade própria e incondicionada para a integralização de capital. A restrição relativa à atividade imobiliária seria aplicável apenas às reorganizações societárias, como fusão, incorporação, cisão e extinção.
Na segunda leitura, a ressalva alcançaria todas as hipóteses do dispositivo. Assim, uma empresa com atividade imobiliária preponderante não teria imunidade nem mesmo quando o imóvel fosse entregue para integralizar capital.
O papel do Código Tributário Nacional
Os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional também tratam do tema. O CTN prevê a não incidência na incorporação de imóvel ao patrimônio da pessoa jurídica em pagamento de capital subscrito, mas afasta essa regra quando a atividade preponderante da adquirente é a venda ou locação de imóveis ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
Para esse fim, a legislação considera preponderante a atividade que represente mais de 50% da receita operacional nos períodos definidos pelo próprio código. Para empresas novas, o teste observa, em regra, os três primeiros anos seguintes à aquisição.
Esse texto é importante para a tese dos municípios. A controvérsia, porém, é constitucional: discute-se se, depois da Constituição de 1988, a restrição do CTN pode alcançar também a hipótese de realização de capital ou se deve ficar limitada às demais operações societárias mencionadas no texto constitucional.
Como o caso chegou ao STF
O recurso foi apresentado por uma empresa de administração de bens próprios contra o Município de Piracicaba, em São Paulo. Segundo o acórdão do Tribunal de Justiça paulista, a sociedade recebeu um imóvel para integralização de seu capital e declarou como atividade o aluguel de imóveis próprios.
O TJSP negou a imunidade. Para o tribunal estadual, a atividade imobiliária preponderante enquadrava a empresa na exceção constitucional e legal. O acórdão também entendeu que observações feitas pelo STF em um julgamento anterior, o Tema 796, não tinham força obrigatória para resolver essa questão específica.
Ao reconhecer a repercussão geral em novembro de 2024, o Supremo identificou relevância jurídica, econômica e social. O resultado pode afetar a arrecadação dos municípios e a forma de capitalização de empresas que atuam no setor imobiliário ou administram patrimônio próprio.
O que exatamente está em julgamento
O Tema 1.348 foi delimitado pelo STF nos seguintes termos: o alcance da imunidade de ITBI na transferência de bens e direitos para integralização de capital social quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis.
Assim, a Corte não está examinando, de forma abstrata, toda e qualquer transferência de imóvel para uma pessoa jurídica. O caso pressupõe uma operação efetiva de realização de capital e concentra-se no efeito da atividade econômica predominante da empresa adquirente.
Também não se discute se uma holding é válida ou inválida, nem se toda transferência de imóvel para uma holding é imune. A natureza societária da empresa, por si só, não responde à questão. O que importa é a operação realizada, a destinação do imóvel ao capital social e, conforme a tese que prevalecer, a atividade preponderante da adquirente.
O que o Tema 1.348 não vai decidir
Para evitar conclusões excessivas, é importante separar esse julgamento de outros debates sobre ITBI. O Tema 1.348 não tem por objeto:
- a imunidade sobre a parcela do valor do imóvel que excede o capital efetivamente integralizado;
- a definição geral da base de cálculo do ITBI ou a validade de valores de referência municipais;
- o momento de ocorrência do fato gerador em compromissos de compra e venda ou cessões;
- o ITCMD, que é um imposto estadual ligado a heranças e doações;
- a validade geral de holdings familiares, patrimoniais ou empresariais;
- a aprovação automática de qualquer planejamento patrimonial ou societário.
Cada uma dessas questões tem fundamentos e requisitos próprios. O julgamento atual responderá apenas se a atividade imobiliária preponderante impede a imunidade na realização de capital.
Por que o Tema 796 aparece nessa discussão
Em 2020, o STF julgou o Tema 796 da repercussão geral. Naquele caso, decidiu que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o montante do capital social a ser integralizado.
A diferença pode ser resumida assim: o Tema 796 estabeleceu um limite quantitativo; o Tema 1.348 discute uma condição ligada à atividade da empresa.
Se um imóvel de valor superior ao capital subscrito for transferido à sociedade, o excedente permanece fora da imunidade segundo o Tema 796. Agora, no Tema 1.348, o STF decidirá se a parcela efetivamente destinada ao capital também pode ser tributada quando a adquirente tem atividade imobiliária preponderante.
No voto condutor do Tema 796, foi feita uma distinção entre a imunidade da realização de capital e a imunidade das reorganizações societárias. Alguns contribuintes passaram a usar essa fundamentação para defender que a restrição da atividade imobiliária não alcançaria a primeira hipótese.
Contudo, essa não era a questão central daquele recurso. Por isso, tribunais e municípios sustentam que a passagem tinha caráter acessório, sem efeito vinculante específico. O Tema 1.348 existe justamente para que o STF enfrente essa controvérsia de modo direto e fixe uma tese obrigatória.
Como está o julgamento
O julgamento começou no Plenário Virtual em outubro de 2025. O relator, ministro Edson Fachin, votou pelo provimento do recurso da empresa. Para ele, a imunidade na realização do capital é incondicionada e independe de a pessoa jurídica exercer atividade imobiliária preponderante, preservado o limite já definido no Tema 796.
Os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam o relator, este último com ressalvas. Em seguida, o ministro Gilmar Mendes pediu vista, suspendendo a análise.
Depois da devolução do processo, o julgamento foi retomado no Plenário Virtual em março de 2026. Gilmar Mendes abriu divergência: em sua posição, a imunidade não alcança a integralização de capital quando a empresa adquirente tem atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. A ministra Carmen Lúcia acompanhou o relator.
Nesse momento, havia quatro manifestações favoráveis à tese da empresa e uma contrária. Antes do encerramento, porém, o ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque.
Pelas regras do STF, o destaque retira o caso do ambiente virtual e o encaminha ao julgamento presencial. A análise recomeça, com apresentação do relatório e possibilidade de sustentação oral. Os ministros em atividade podem manter ou alterar suas posições. Portanto, o resultado virtual interrompido não deve ser apresentado como placar definitivo.
O processo foi incluído na pauta divulgada para os dias 2 e 3 de setembro de 2026. A inclusão em pauta confirma a possibilidade de retomada, mas não garante que o caso será chamado, concluído ou decidido nessas datas. A ordem pode sofrer alterações e o julgamento também pode ser interrompido por novo pedido de vista ou outras ocorrências processuais.
As duas respostas possíveis
Se prevalecer a tese favorável à imunidade
Empresas com atividade imobiliária preponderante poderão invocar a imunidade sobre a transferência destinada à efetiva integralização do capital social. O município não poderá negar o benefício apenas porque a adquirente compra, vende, aluga ou realiza arrendamento mercantil de imóveis.
Isso não significará imunidade irrestrita. Continuará necessário demonstrar a operação societária, a subscrição e a efetiva realização do capital. O valor excedente ao capital integralizado continuará sujeito ao entendimento do Tema 796, além de permanecerem relevantes os requisitos documentais, registrais e procedimentais de cada operação.
Se prevalecer a tese favorável aos municípios
A atividade imobiliária preponderante continuará sendo um impedimento à imunidade também na integralização de capital. Nesse cenário, empresas enquadradas na exceção poderão ser cobradas pelo ITBI mesmo sobre a parcela do imóvel efetivamente destinada ao capital social.
A apuração da preponderância, os períodos de observação da receita e os procedimentos previstos na legislação aplicável continuarão importantes. O resultado não transformará automaticamente toda empresa que possua imóveis em contribuinte: será necessário verificar se a atividade e a operação se enquadram nos critérios legais.
Quem pode ser afetado
O julgamento interessa especialmente a:
- holdings familiares ou patrimoniais que recebem imóveis dos sócios para integralização do capital;
- holdings empresariais utilizadas para organizar ativos imobiliários ou participações;
- empresas de administração de bens próprios com receita de locação;
- incorporadoras, imobiliárias e outras sociedades cuja atividade predominante envolva imóveis;
- pessoas e famílias que estejam avaliando reorganizações patrimoniais com transferência de imóveis;
- municípios, responsáveis pela instituição e cobrança do ITBI.
O impacto concreto dependerá da tese final, da eventual modulação de efeitos e das características de cada caso. Pagamentos já realizados, cobranças em andamento e operações antigas não serão automaticamente revistos apenas com a publicação do resultado. Prazos, situação processual, documentação e legislação municipal precisarão ser avaliados separadamente.
O que fazer enquanto o julgamento não termina
A existência de pauta não recomenda decisões precipitadas. Antes de transferir um imóvel para uma pessoa jurídica, é prudente documentar:
- o valor do capital subscrito e a parcela que será efetivamente integralizada;
- o valor atribuído ao imóvel e a existência de eventual excedente;
- a atividade econômica e as receitas da sociedade nos períodos relevantes;
- o contrato ou alteração societária que formaliza a operação;
- a legislação e o procedimento do município onde o imóvel está situado;
- os custos tributários, registrais, societários e administrativos do projeto como um todo.
O ITBI é apenas um dos elementos de uma reorganização patrimonial. A decisão deve considerar governança, finalidade econômica, sucessão, administração dos bens, obrigações futuras e coerência documental. A possível imunidade não substitui essa análise e não garante que a estrutura seja adequada a qualquer família ou empresa.
Conclusão
O Tema 1.348 dará ao STF a oportunidade de resolver uma divergência que permaneceu aberta depois do Tema 796: a restrição ligada à atividade imobiliária preponderante alcança ou não a transferência de imóvel destinada à realização de capital?
A resposta terá efeito além do processo de Piracicaba, porque será fixada em repercussão geral. Ainda assim, o julgamento deve ser acompanhado com precisão. Os votos apresentados no ambiente virtual indicam linhas de interpretação, mas o pedido de destaque impediu a formação de um resultado definitivo e levou a controvérsia ao Plenário presencial.
Até a publicação da decisão e da tese final, a postura mais segura é distinguir expectativa de direito vigente, evitar generalizações sobre holdings e analisar cada operação com base no capital efetivamente integralizado, na atividade da empresa, na legislação municipal e na documentação disponível.
Fontes oficiais
- Supremo Tribunal Federal. Tema 1.348 da repercussão geral. Repercussão geral reconhecida em 6 de novembro de 2024; publicação em 8 de novembro de 2024.
- Supremo Tribunal Federal. Andamento do RE 1.495.108. Consulta atualizada em 2 de setembro de 2026.
- Supremo Tribunal Federal. STF vai discutir limites da imunidade de ITBI para integralização de capital social de imobiliárias. Publicado em 9 de janeiro de 2025.
- Supremo Tribunal Federal. Destaques da pauta do Plenário para setembro de 2026. Publicado em 28 de agosto de 2026.
- Supremo Tribunal Federal. Conheça o funcionamento do Plenário Virtual do STF. Consulta em 2 de setembro de 2026.
- Supremo Tribunal Federal. Tema 796 da repercussão geral. Julgamento de mérito concluído em 5 de agosto de 2020; trânsito em julgado em 15 de outubro de 2020.
- Supremo Tribunal Federal. Imunidade do ITBI não alcança imóvel de valor maior do que o capital da empresa. Publicado em 7 de agosto de 2020.
- Presidência da República. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, inciso II e parágrafo 2º, inciso I. Texto vigente consultado em 2 de setembro de 2026.
- Presidência da República. Código Tributário Nacional — Lei nº 5.172/1966, arts. 35 a 37. Texto vigente consultado em 2 de setembro de 2026.
- Tribunal de Justiça de São Paulo. Acórdão na Apelação Cível nº 1009215-85.2023.8.26.0451. Julgado em 6 de fevereiro de 2024.