A Reforma Tributária também trará mudanças importantes para quem recebe rendimentos de imóveis.
Com a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), determinadas operações de locação passarão a integrar a tributação sobre o consumo.
Isso não significa, entretanto, que todos os proprietários terão novos tributos a pagar. A legislação estabelece critérios distintos para pessoas físicas e jurídicas, além de regras específicas para locações residenciais e determinados contratos antigos.
Entender essas diferenças é essencial para avaliar os impactos sobre a renda imobiliária e a organização do patrimônio.
Quem recebe aluguel como pessoa física pagará IBS e CBS?
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece condições específicas para que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes do regime regular de IBS e CBS nas operações imobiliárias.
Pela regra baseada no ano-calendário anterior, o enquadramento nas operações de locação exige o preenchimento simultâneo de dois requisitos:
- Receita anual de locações superior a R$ 240 mil, valor de referência sujeito à atualização pelo IPCA;
- Operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário, quando a receita de locação ultrapassar em 20% o limite legal atualizado.
Portanto, não basta verificar isoladamente o número de propriedades. É necessário analisar as receitas, o período considerado e as hipóteses legais de enquadramento.
Considere, por exemplo, uma pessoa que recebe R$ 12 mil mensais de aluguel de dois apartamentos. Sua receita anual seria de R$ 144 mil.
Nessa situação hipotética, os valores não ultrapassam os limites nominais de receita previstos nas regras de enquadramento mencionadas.
Já um proprietário com cinco imóveis alugados e receita anual de R$ 400 mil apresenta uma situação substancialmente diferente, que exige verificar os requisitos legais, inclusive os limites atualizados.
A nova tributação, portanto, não incidirá indistintamente sobre todas as pessoas físicas que possuem imóveis alugados.
E quando os imóveis pertencem a uma holding patrimonial?
As empresas patrimoniais possuem tratamento tributário diferente.
Quando uma pessoa jurídica está sujeita ao regime regular do IBS e da CBS, suas operações de locação são alcançadas pelas regras específicas de tributação imobiliária, sem depender dos limites de receita e quantidade de imóveis estabelecidos para as pessoas físicas.
Isso torna necessária uma avaliação cuidadosa das empresas que concentram imóveis destinados à locação.
A Reforma também não elimina a tributação sobre a renda.
Assim, a comparação entre receber aluguéis diretamente como pessoa física ou por meio de uma empresa deve considerar tanto os novos tributos sobre o consumo quanto o Imposto de Renda e, conforme o caso, os demais tributos incidentes sobre os resultados da pessoa jurídica.
Uma estrutura que era economicamente interessante antes da Reforma poderá precisar de reavaliação diante das novas regras.
Como será calculada a tributação sobre os aluguéis?
A legislação criou um regime específico para operações com bens imóveis, com mecanismos destinados a reduzir a tributação.
Para locação, cessão onerosa e arrendamento, está prevista redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS.
É importante compreender que essa redução se refere às alíquotas dos novos tributos, e não ao valor do aluguel ou à tributação sobre a renda.
Além disso, para imóveis destinados ao uso residencial, existe um redutor social da base de cálculo, no valor legal de referência de R$ 600 mensais por imóvel, sujeito à atualização monetária.
Os dois mecanismos devem ser aplicados conforme as respectivas condições legais.
A carga efetiva dependerá das alíquotas vigentes, do período de transição e da situação tributária do contribuinte.
Por essa razão, projeções que atribuem uma única alíquota de tributação a todos os proprietários podem produzir conclusões equivocadas.
Os contratos de aluguel antigos terão regras diferentes?
Sim, em determinadas situações.
O artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025 prevê um regime opcional de transição para operações decorrentes de contratos de locação firmados por prazo determinado, desde que cumpridos requisitos específicos.
Nesses casos, poderá ser aplicado o recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
Para contratos não residenciais, a regra exige, entre outros requisitos, que tenham sido firmados até a publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025, além das condições legais de comprovação e registro ou disponibilização das informações.
Para contratos residenciais, o regime poderá ser utilizado pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que atendidas as exigências aplicáveis.
A opção também impõe restrições ao aproveitamento de créditos e impede a utilização do redutor social.
Assim, não se pode afirmar que todo contrato antigo terá automaticamente direito à tributação de 3,65%.
A revisão da documentação e das condições contratuais será determinante.
A Reforma torna mais vantajoso criar uma holding patrimonial?
Não necessariamente.
Uma holding patrimonial pode ser utilizada para organizar a titularidade dos bens, disciplinar sua administração e estruturar a sucessão familiar.
Entretanto, constituir uma holding não garante economia tributária.
A decisão exige avaliar a tributação das receitas de locação, os custos da empresa, a eventual transferência dos imóveis e os efeitos fiscais de futuras operações.
Também devem ser considerados o ITBI, o ITCMD e o Imposto de Renda, conforme as características dos atos e operações envolvidos.
Imagine uma família proprietária de vários imóveis, parte deles destinados à locação, que deseja organizar a administração do patrimônio e estabelecer regras para a sucessão.
Nesse caso, uma holding poderá atender a objetivos que vão além da tributação mensal dos aluguéis, como governança, continuidade da administração e organização das participações familiares.
Em contrapartida, para um proprietário de poucos imóveis que busca exclusivamente reduzir impostos, a criação de uma empresa poderá não apresentar benefícios suficientes para justificar seus custos e consequências.
A análise deve considerar o patrimônio como um todo, e não apenas um possível benefício fiscal isolado.
O que proprietários e famílias devem avaliar desde já?
A preparação começa pela identificação dos imóveis, de seus titulares, das receitas e dos contratos de locação.
Com essas informações, torna-se possível verificar o enquadramento nas novas regras, avaliar eventuais regimes de transição e comparar alternativas de organização patrimonial.
Para famílias que já possuem holdings, pode ser oportuno revisar as projeções tributárias e os contratos existentes.
Para aquelas que estudam constituir uma empresa patrimonial, o caminho é comparar as estruturas disponíveis antes de realizar transferências ou alterações societárias.
A Reforma Tributária não torna a holding automaticamente melhor ou pior. Ela acrescenta novas variáveis a uma decisão que já exige análise tributária, societária e sucessória.
Na Pala Sociedade de Advogados, a estruturação patrimonial é examinada de forma integrada, considerando os objetivos da família, as características dos bens e os efeitos jurídicos e econômicos das alternativas.
Conteúdo informativo. O enquadramento tributário e a estruturação patrimonial exigem avaliação individualizada.